Новини
Пазари на офиси: накъде след София?
София може и да не е най-хубавият град в България, но едно е сигурно - дълго време ще бъде най-привлекателният център за инвестиции в недвижими имоти. Те от своя страна дълго време ще са двигателят за обновяването му от сива столица на бивша социалистическа държава до съвременен метрополис в Югоизточна Европа.Но докато този процес тече, някои инвеститори вече ще са осъзнали, че България съвсем не е само столицата й. Далеч по-бързо и видимо това става в строителството на търговски центрове. Постепенно обаче строителните предприемачи започват да се замислят и върху възможностите за изграждане на нови офис кули и бизнес паркове на места, към които доскоро не са и поглеждали.Варна вече има своя първи бизнес парк в строеж и немалко на брой, значителни за размерите й проекти за нови административни блокове. На известна дистанция зад нея върви Пловдив, а Бургас и другите по-големи областни центрове засега изостават.Докато е повече от ясно, че разрастващите се български компании ще имат нужда от съвременни административни площи и в тези градове, все още много от тях разполагат със собствени имоти, строят или купуват офисите си. Навлизането на чужди инвеститори обаче може да бъде един от факторите за промяната. Е.Он например, германският собственик на електроразпределителните компании в Североизточна България, се нанесе във варненския бизнес парк.Разрастването на други ютилити компании, навлизането и разнообразяването на предлагането от финансови услуги, но най-вече разрастването на местния бизнес се очаква да подкрепят търсенето и строителството на офиси в следващите няколко години."Във Варна има начален пазар", казва Антон Славчев, мениджър "Офиси и бизнес паркове" в консултантската компания за имоти Colliers International.По нейни данни към момента наличностите от съвременни офиси в морската столица възлизат на около 106 хиляди квадратни метра. От тях незаети са 6.1%, дял, който благоприятства собствениците и предприемачите. Пазарът обаче ще бъде поставен на изпитание от новото строителство, което спокойно може да удвои наличните имоти в следващите три-четири години с развитието на бизнес парка и района около аерогарата, изграждането на няколко нови сгради в центъра и на още повече офис кули около шопинг моловете по булевард "Владислав Варненчик"."Във Варна пазарът е максимум 40-50 хил. кв.м годишно търсене, при това не само за офис сгради, а и за апартаменти или къщи, използвани като офиси", казва Красимир Димитров, управляващ партньор в консултантската компания Source Real Estate Advisors. "Реална заетост има при 8-10 евро на кв.м на месец", смята консултантът, макар че при единични сделки наемът можел да стигне 14-15, дори 18 евро на кв.м месечно.Пловдив, от друга страна, се развива като индустриален център, след като редица компании разположиха големи производствени мощности и логистични бази около него. Тези чужди инвестиции са един от потенциалните източници на търсене на нови офис пространства."Очаква се там нещата да се случат след 2-3 години, защото ще има много логистика", казва Красимир Димитров. "Складовете неминуемо ще доведат до заетост", коментира още той.Още една хипотеза в полза на тези пазари е растящата им конкурентоспособност за привличане на наематели спрямо София. Докато в големите градове наемите на офисите все още се равняват на едва част от нивата в столицата, в София те са нараснали с около една четвърт само през последната година. За нови сгради в района на бизнес парка или аерогарата, които преди около две години се отдаваха под наем при цени най-много до 12 евро на квадратен метър на месец, сега се искат 14-16, понякога и до 18 евро. По-значително е поскъпването в съществуващите офис здания в центъра, където нивата са се вдигнали от 20-22 на 26-28 и дори понякога над 30 евро на кв.м на месец.Инвестиционната компания "Лендмарк пропърти България" строи на парцел срещу сградата на общината във Варна. "Очакваме нива 16-18 евро предвид централната локация и качеството на строителството. За сравнение, нивата на наемите в София на тази сграда и тази локация биха били 30-35 евро", казва Таня Косева-Бошова, изпълнителен директор на дружеството, което в София държи и отдава административни площи на жълтите павета.По данни на консултантската компания Forton International във второто тримесечие на тази година наемите за офиси във Варна са били с около 30 на сто под софийските нива от 17-19 евро на кв.м месечно, в Бургас - с между 30 и 40%, а в Пловдив - дори под половината.Според Colliers средният наем за офиси в периферията на Варна е 12 евро на кв.м месечно. Според проучването й от началото на годината средните нива за периферни райони на столицата са били 14 евро на кв.м.Данни на изследователската компания Industry Watch показват, че средните цени на труда в големите градове през последните две години също са били с между 5 и 20 на сто по-ниски от софийските. Така различията в разходите на компаниите в София и провинцията също може да се окажат стимул при вземането на решения за разполагането на определена административна дейност или кол-център например.Не на последно място и конкуренцията между предприемачите в офис пазарите в тези градове е значително по-малка, макар че започва да се увеличава.Но освен стимули при навлизане в тези пазари предприемачите могат да се сблъскат и с немалко предизвикателства. Едно от тях е малкият размер: наличните площи са толкова малко, че всеки сравнително голям проект носи риска от слаба заетост или непостигане на очакваните наеми. Понеже големите компании вече имат собствени административни бази, наследени отпреди приватизацията на бивши държавни предприятия, или пък специално построени за целта сгради, голяма част от наемателите са по-малки фирми. Така на някои инвеститори в големи проекти може да се наложи да работят с множество наематели. Според Таня Косева, ако търсенето на фирми за централни представителни офиси в София е от порядъка на 250 - 300 кв.м, във Варна площите, които се наемат, са наполовина.От друга страна, новите индустриални паркове около Пловдив например предлагат и възможности за наемане на офиси от компании, които се позиционират в тях. Български предприемач наскоро дори стартира проект, с който предлага под наем складови бази, представителни магазини и съпътстващите ги офиси.Не на последно място като население градове като Варна и Пловдив все пак са по по-малко от една трета от София със съответните размери на икономическата активност.По всеобщо мнение Пловдив има още един голям недостатък за инвеститорите. "Лошата страна е, че е по-близо до София", казва Красимир Димитров от Source. Заради това някои работодатели избират служителите им да пътуват, вместо да наемат или да разширят офиса си."В Пловдив има готови и празни сгради", казва Антон Славчев от Colliers.Той потвърждава, че съществува възможността да бъдат привлечени чуждестранни или български компании за аутсорсинг на определени дейности. "Някои компании се опитват да го правят", казва той, но се сблъскват с действителността на място: трудовите пазари са в десетки пъти по-малки. Затова той е категоричен: "Има търсене, но всичко се движи от локалния бизнес."А вече за всеки е повече от ясно, че българските компании не са големите наематели на офис площи. Дори малки фирми предпочитат да купуват, за да намалят рисковете пред бизнеса си, дори с цената на изваждането на капитал от него. До момента повишаващите се цени на имотите работеха в тяхна полза.Офисите за продажба в регионалните градове на добри места твърдо надхвърлят 1000 - 1200 евро на квадратен метър - цена, която в много от случаите е достатъчна да оправдае строителните разходи на предприемачите, особено ако са купили земята преди години."Добра стратегия би била да се изграждат малки корпоративни офис сгради, които да се продават целите на успешните български компании в тези градове", казва Таня Косева. Вариант според нея е и разпродажбата им на парче, но при положение че липсва закон за етажната собственост, няма как да се гарантира поддръжката им в бъдеще. "В момента това е неразумно, защото би превърнало офис сградата в неугледно подобие на неподдържан жилищен блок", казва Косева.Въпреки това за инвеститорите остават немалко възможности. Бизнес паркът във Варна се разраства, потвърждавайки оптимизма на предприемача зад него за бъдещето на пазара. Нови офис сгради се изграждат в центъра. Проекти се обявяват както в Пловдив, така и в Бургас, а дори в по-малки градове, като Русе например, където местен предприемач планира изграждането на бизнес парк до бъдещ шопинг мол."Всеки град като Бургас или Пловдив заслужава да има хубава сграда", казва Антон Славчев от Colliers. Но той е далеч по-убеден във възможностите на морската столица да поеме повече ново строителство, тъй като "Варна е регионален център за Източна България".Източник: http://www.indeximoti.bg/show.php?storyid=539783