Новини
М. Чобанов: Няма кой да замести британските купувачи на имоти
Как световната финансова криза отрезви пазара на имоти в България и защо руснаците не могат да компенсират загубата на британските купувачи на ваканционни жилища, обяснява в интервю Михаил Чобанов, управляващ директор на Бългериан Пропертис. Управляваната от него фирма е сред първите агенции за недвижими имоти, специализирани в сделки с чужденци. Чобанов ще бъде участник в конференцията за имоти BalRec - България, която ще се проведе на 9 октомври с медийното партньорство на Investor.bg.- Г-н Чобанов, последните няколко години България е сред глобалните лидери по поскъпване на жилищните имоти. Изчерпват ли цените на имотите у нас потенциала си за ръст? Каква е прогнозата Ви за развитие на пазара в близко бъдеще?Пазарът на жилищни имоти е един от най-динамично развиващите се сегменти от имотния пазар в България. Интензивното строителство на нови жилищни комплекси доведе до значително нарастване на техния брой, особено в градове като Варна, Бургас, Пловдив, Русе, Стара Загора, Велико Търново и, разбира се, София.Въпреки големия ръст на строителни обекти, офертите за жилищни имоти в градовете все още се състоят предимно от двустайни и тристайни апартаменти в стари сгради. От друга страна, търсенето на качествени имоти се увеличава пропорционално на нарастващото население в градовете, нарастването на покупателната способност, увеличаващите се чуждестранни инвестиции и все повечето възможности за получаване на кредит. Забелязва се и тенденция купувачите да предпочитат готови имоти пред тези в процес на строителство. Накратко, клиентите търсят качество, добра локация, удобства и, разбира се, добра цена.Всичко това ще наложи на строителите да предлагат по-добро качество, за да задоволят нуждите на своите клиенти. През последните години в страната ни има голям напредък в областта на строителството - строи се с много по-качествени материали, използват се нови технологии, което неминуемо оскъпява крайната цена на жилищата, но за сметка на това, клиентът получава един добър продукт.Броят на жилищните площи ще продължи да нараства и през следващите няколко години. Причината за това е комбинацията от стабилна икономическа обстановка в страната и развиващ се пазар, която създава благоприятна среда за предприемачите. Продажните цени ще продължат да нарастват, особено тези на качествените комплекси с добро местоположение, тъй като търсенето на такъв тип имоти се увеличава.Колкото повече пазарът на недвижими имоти навлиза в зрялата си фаза, толкова по-претенциозни ще стават купувачите и толкова повече ще обръщат внимание на основните характеристики при инвестицията в недвижими имоти – местоположението и качеството на строителството, а не само на възвръщаемостта от инвестицията, въпреки че и тя ще остане стабилна. Може да се каже, че през следващите една-две години в България ще бъдат положени основите на един зрял и професионален пазар на недвижими имоти.- Има ли вече баланс между търсене и предлагане (на жилища), в частност в столицата, и ако не, кога очаквате да бъде постигнат?В София ще има нормален пазар още доста години, защото търсене има от български клиенти средна и висока класа. В момента се наблюдава временен спад в търсенето, който е най-вече по психологически причини заради тиражираните от световните и български медии проблеми, свързани с финансовата криза в САЩ, която дава вече и реално отражение в ЕС като кризи в отделни финансови институции във Великобритания, Германия и Белгия.Търсенето в градовете обаче е налице. Така че дори да има временно спиране на покупките от български граждани, вероятно в последващите месеци временно пропуснатите сделки ще се наваксат. Специално за жилищния пазар прогнозите са много трудни с оглед на традициите на българина. Инвестицията в недвижим имот продължава да бъде най-сигурната за повечето хора и е напълно възможно да няма застой на пазара на жилища поне в големите градове.- Ще успее ли България и пазарът й на имоти да останат встрани от глобалната кредитна криза и трусовете на финансовите пазари? По какъв начин може да бъде засегнат жилищният сектор от тях?Смятам, че световната финансова криза дойде в България навреме дотолкова, доколкото нашият имотен пазар имаше нужда от отрезвяване, за да избегнем имотния балон, който се наблюдаваше в САЩ, Великобритания, Ирландия, Русия, Румъния и Латвия. Ние бяхме на път да постигнем подобен имотен балон при някои ваканционни имоти, но за наша радост успяхме да се останем встрани от глобалната кредитна криза.- Отлив на британци и прилив на руснаци – има ли друга голяма група купувачи, която да оказва влияние върху ваканционния сегмент у нас?Категорично мога да заявя, че руските купувачи не са в състояние да компенсират загубените английски и ирландски клиенти. Руските клиенти са доста по-плахи, по-взискателни, търсят готови и качествени имоти и не могат да се сравняват с англичаните, които купуваха без дори да видят имота. Освен това и в Русия последния един месец икономическото положение не е много цветущо – рублата се обезцени, лихвите се увеличиха, милиарди чужди инвестиции напуснаха страната. Това може да доведе до една много тежка 2009 г. и за руските купувачи.Към днешна дата няма кой да замести британските купувачи, тъй като в другите традиционни пазари положението също не е цветущо. Страхът от световната криза, която се разрази, подейства като спирачка и доведе до масовото отдръпване и на купувачите от Полша и Латвия.Очакваните с надежда румънски купувачи също не дойдоха масово в България, уплашени от спекулативно раздутия имотен балон в тяхната държава. Противно на много мнения, аз смятам, че масов гръцки пазар за български имоти няма и скоро няма да има. Причина за това са негативните процеси, които се наблюдават в южната ни съседка – огромното предлагане на имоти по гръцкото крайбрежие, нисък жизнен стандарт в сравнение с останалите страни в ЕС, зачестилите напоследък проблеми по отказване на кредит на гръцки клиенти, закупили имоти в собствената си страна.- Има ли още ентусиазъм в сектора на ваканционните имоти и какво го поддържа? Каква е ролята на българските купувачи в него?Смятам, че забавянето на пазара на ваканционните имоти ще продължи, там цените ще се задържат на нивото, на което са сега, а може би ще има и лек спад при по-обикновените имоти и тези, които се характеризират с лошо качество на строителството. Свидетели сме на охлаждане на страстите, особено в зимните ни курорти, където броят на сделките е много малък. Прогнозите са, че в зимните курорти броят на сделките тази година ще е с 80-90% по-малко, а по Черноморието с 30-40%.Има курорти, където цените на имотите са нереално завишени. Корекцията на цените на ваканционните имоти, която започна преди време, вече е факт, цените започнаха да се стабилизират, станаха по-приемливи и по-оправдани. Няма ги вече и чужденците, които бяха ‘’мотор’’ на увеличаването на цените на тези имоти. Разразилата се ипотечна криза в САЩ и Западна Европа подейства оздравително и поохлади страстите и на българския пазар на недвижими имоти.Накратко казано, имаме увеличение на предлагането на ваканционни имоти - от строители и вече от развиващия се вторичен пазар, а в същото време имаме и спад в търсенето на такъв тип имоти от страна на чуждестранни купувачи. Съвсем логично това води до коригиране на цените, което дава отлична възможност на българските купувачи да се сдобият с ваканционни имоти в родната си страна на доста атрактивни цени.Пазарът на ваканционни имоти в България за български купувачи тепърва прохожда. През последните месеци бързо нараства интересът от страна на наши сънародници да закупят втори домове за ваканции в България. Сега е моментът всеки българин, който има желание и възможност да притежава ваканционен имот, да закупи такъв при наличие на богат избор и много изгодни цени. Нашата прогноза е, че цените на качествените ваканционни имоти ще наваксат спада в търсенето и ще продължат да растат с умерени темпове, което ги прави и много добра и сигурна инвестиция.- Приблизително какъв е според Вас броят на жилищата у нас, собственост на чужденци? Очаквате ли техният дял да нараства? Какъв е средният дял на чуждестранната собственост на имоти на традиционно ваканционни дестинации, какъвто имидж България се старае да изгради?Много трудно е да се определи броя на жилищата собственост на чужденци поради няколко причини: липсата на официална статистика, покупката на голяма част от имотите на името на български дружества и въведената сравнително скоро (август 2005 г.) регистрация на чуждестранните физически лица по БУЛСТАТ при покупка на имот в България, имаща за цел и да сложи основите за подобни статистически данни.Според различни проучвания покупките на имоти от чужденци съставляват около 25-40% от общия обем на сделките с недвижими имоти, като този процент варира в различните сегменти на пазара. До миналата година чужденците купуваха основно ваканционни имоти, а българите – градски жилищни имоти, докато през 2008 г. се наблюдава преориентация на купувачите и засилен интерес на българските купувачи и към ваканционни и селски имоти.Може да се каже, че при ваканционните имоти приблизително 70-80% от собствеността е на чуждестранни граждани, като техният дял няма да нараства през следващите 1-2 години, тъй като българските купувачи ще бъдат движещите фактори на този сегмент от пазара.Източник: http://imoti.investor.bg/?cat=114&id=69540