Новини
Оптимизъм на ваканционния пазар въпреки отлива на англоговорящи клиенти
Англоговорящите клиенти вече не са фактор на българския пазар на ваканционни имоти. Макар да не е новина, тенденцията е трайна. През последните месеци част от тези клиенти не успяха да затворят сделките, поради липса на финансиране. Те трудно получават заемен капитал в собствената си страна, а банките у нас имат изключително тежка процедура, която ги отказва. Така реално банките в България са отпуснали единични кредити на чужди граждани. Търсенето през изминалия сезон е било от рускоговорящите клиенти, които доминират почти изцяло на нашия пазар. Те, за разлика от англичаните купуват не финансов продукт, а "стил на живот". Затова търсят големи комплекси, които притежават цялата прилежаща инфраструктура и могат да предложат на собствениците удобен плаж в близост до апартамента и много добавена стойност. Руските купувачи, които представляват 90% от клиентите, са причина за оптимизма на инвеститорите. "През този сезон разделихме руския пазар на две групи купувачи", коментира Мариана Даскалова, директор маркетинг и продажби в ГрийнЛайф "Първата група клиенти са предимно от Москва, Санкт Петербург и те са онези, за които говорехме преди година - търсят имоти за собствено ползване, жилища с по-големи квадратури на помещенията и терасите, готови са да похарчат по-големи суми. Втората група се оформя от клиенти, живеещи извън Москва и големите градове (като Волгоград, Тюмен, Саратоф) - това са клиентите, които ще компенсират намаленото търсене на малки жилища, което беше характерно за английския пазар. Те разполагат с по-малко средства, но са активни в покупките, търсят освен за собствено ползване и с цел инвестиция - апартаменти с по- малки квадратури и по-ниска обща стойност." Англичаните, които са реализирали сделки преди две години, са доволни от покупките си, защото са реализирали печалба от над 40%. Англоговорящите клиенти, които направиха сделки за "финансов продукт", а не жилище преди година, сега усещат затруднения и искат да излязат от инвестицията си. Причините за това са две - трябва да изберат между запазване на основното си жилище и покриване на основните си нужди в момент на криза и изплащането на втория си дом и правят естествен избор. Втората причина е в по-ниските постигнати доходи от наем през изминалото лято. Слабият туристически сезон повлия негативно и на сегмента на ваканционните имоти. Нивата на възвръщаемост се движат между 3 и 5 процента при очаквани близо 10 процента. В същото време интересът към наемане на такъв тип апартаменти през сезона е бил изключително голям и е постигната почти 100% запълняемост на отдаваните помещения през активния сезон. Кризата в туризма обаче намали цените. юли-авуст юни-септември извън сезон студио 75 лв. 65лв. 40лв. 1стаен 100 90лв 70лв 2стаен 120лв. 100лв. 90лв. "Всички фактори ме карат да говоря по-скоро за един проблемен пазар", коментира Николай Пехливанов, Изпълнителен директор на ГрийнЛайф, "Но аз съм оптимист за бъдещето, защото в случващото се виждам възможност за саморегулиране на пазара и откриване на нови възможности пред сериозните инвеститори, които имат сериозни екипи, финансиране и дългосрочни стратегии за развитие. В моменти като този всички случайно попаднали, спекулативно насочени играчи бягат или се провалят", допълва Пехливанов. Според Пехливанов точно тези компании днес продават имотите почти на себестойност (около 600 евро за кв.м.) и в следващите месеци броят на тези оферти най-вероятно ще нараства. Те обаче не са определящи за пазара на ваканционни имоти по българското Черноморие. Това са последиците от гледането на този бизнес като възможност за реализиране на бърза печалба. Изплашени от говоренето за криза те търсят възможност бързо и без загуби да напуснат сектора. Според него, поради голямата динамика, по-голям процент ще успеят да се спасят от фалит. Краят ще бъде най-тежък за онези, които не са продавали "на зелено" с надеждата да получат по-висока цена за вече готовите жилища. Но в момента техният продукт не е актуален. Въпреки очакванията на някои анализатори да се засилят покупките от български граждани, сънародниците ни все още не са фактор на пазара на ваканционни имоти. Според ГрийнЛайф по-голям процент от българите нямат възможност да си позволят подобен разход, а онези, които имат желание да притежават качествен продукт, предпочитат покупката на втори дом в Гърция. Южната ни съседка привлича с по-доброто съотношение цена-локация и с много по-добрата транспортна инфраструктура, която позволява на софиянци да стигат до Халкидики за по-малко време, отколкото до Созопол. Въпреки проблемите цените на елитните комплекси не са отбелязали спад. Напротив, нивата в Созопол и другите привлекателни курорти на юг, са се покачили средно с 15% спрямо същия период на 2007 г. район тип имот Цена в евро /2006 Цена в евро /2007 Цена в евро /2008 Созопол земя 90 - 190 150 - 300 150-400 ваканционни апартаменти 600 - 1200 800 - 1500 950-2200 Лозенец земя 35 - 120 50 - 150 100-250 ваканционни апартаменти 500 - 1000 600 - 1200 850-1500 Царево земя 30 - 120 45 - 140 100-200 ваканционни апартаменти 500 - 950 600 - 1100 850-1400 Приморско земя 35 - 110 45 - 150 120-230 ваканционни апартаменти 550 - 950 600 - 1100 850-1300 Банско земя 30 - 150 50 - 200 100-180 ваканционни апартаменти 900 - 1400 1000 - 1600 900-1500 Пампорово земя 30 - 130 30 - 200 30-120 ваканционни апартаменти 800 - 1200 850 - 1300 850-1100 "Цените на комплексите, които ние предлагаме растат, но клиентите ги намират за перспективни и ги търсят, защото виждат перспектива в по-луксозните имоти. Всички екстри и целият набор от допълнителни услуги от една страна ще задържат цените високи, а от друга ще дадат възможност за постигане на по-добра доходност от наем", коментира Мариана Даскалова. Според Николай Пехливанов в момента в Созопол в различен етап на изграждане са 4 големи комплекса, докато борят на малките е намалял наполовина спрямо миналата година и те вече са не повече от 10. Тези тенденции ще се засилват през идната година, като най-ясно ще си проличат през следващите един-два месеца, които са традиционно силни за руските купувачи. Новите руски купувачи, тези от по-малките градове на Русия ще позволят на инвеститорите да реализират и по-малките апартаменти в големите си комплекси и така по-слабо ще се усети липсата на англоговорящите. Прогнозите на ГрийнЛайф са оптимистични и за цените на терените, които достигнаха нереално високи нива през изминалата зима. Анализът сочи, че пазарът на земя е бил силно надценен и затова през последните месеци се виждат първите знаци за връщане към нормалните ценови нива. По-скъпи ще стават единствено топ локациите (като първа линия море), тъй като предлагане за тях почти липсва. Друг проблем е все по-трудно достъпното за инвеститорите банково финансиране. За зимните курорти то е почти изцяло спряно, докато при летните този негатив тепърва ще дава отражение. Това допълнително затруднява пазара и прави компаниите с осигурено собствено финансиране много по-конкурентни. Според Николай Пехливанов банките се презастраховат с това свое решение, тъй като продажбите макар и по-слаби са достатъчно като обем на фона на настъпилата в Европа криза, но мярката е положителна, тъй като ще даде допълнителна сигурност на успешно завършените проекти.